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Was tun, wenn der Vermieter keine Rauchmelder installiert?

Rauchmelder retten Leben / September 14, 2021

Der Vermieter einer Wohnung oder eines Wohnhauses ist in allen Bundesländern verpflichtet, das Objekt gemäß gesetzlicher Vorschrift mit Rauchmeldern auszustatten. Einzige Ausnahme: Sachsen (Stand 2021). Hier gilt die Verpflichtung nur für Neu- und Umbauten, nicht für bestehende Wohngebäude. In unserer Übersicht zur Rauchmelderpflicht erfahren Sie, seit wann und welche Räume in Ihrem Bundesland mit Rauchmeldern ausgestattet sein müssten. Wichtig zu wissen: Alle Rauchmelder müssen wegen der Abnutzung der eingebauten elektronischen Teile nach 10 Jahren ausgetauscht werden, um die Betriebsbereitschaft der Melder zu erhalten und vermehrte Fehlalarme zu vermeiden. 

Schritt 1: Ist Ihr Vermieter für die Installation der Rauchmelder zuständig?

Überprüfen Sie zunächst in Ihrem Mietvertrag, ob darin nicht vereinbart ist, dass die vorgeschriebenen Rauchmelder für Ihre Wohnung von Ihnen zu kaufen, zu installieren und evenuell auch jährlich zu warten sind. Eine solche Abwälzung der gesetzlichen Verpflichtung auf den Mieter kommt vor. Das ist rechtlich möglich und grundsätzlich zulässig, anders aber als z.B. bei der Kehrpflicht des Gehwegs nicht sehr weit verbreitet. Eine solche Abwälzung der Pflicht auf Sie als Mieter muss jedoch eindeutig und leicht erkennbar in Ihrem Mietvertrag formuliert sein, um gültig zu sein.

Enthält Ihr Mietvertrag eine solche Abwälzungsklausel nicht, ist Ihr Vermieter für den Kauf und die Installation der vorgeschriebenen Rauchmelder für Ihre Wohnung zuständig.

Schritt 2: Ihr Vermieter ist zuständig, hat aber keine Rauchmelder installiert

Hat Ihr Vermieter als Wohnungs- oder Hauseigentümer trotz Rauchmelderpflicht keine oder zu wenig Rauchmelder installiert, sollten Sie ihn zunächst persönlich ansprechen oder ihn anschreiben, und ihn auf das Versäumnis und seine Pflicht als Eigentümer hinweisen. Ist für den Vermieter eine Hausverwaltung tätig oder haben Sie Ihren Mietvertrag mit einem Zwischenmieter abgeschlossen, sprechen Sie zunächst diese an..

Sie erreichen dadurch keine Nachbesserung? Dann sollten Sie folgende Schritte unternehmen:

  1. Schreiben Sie den Vermieter an, der in Ihrem Mietvertrag steht.
  2. Verweisen Sie schriftlich auf die Gesetzgebung in Ihrem Bundesland und verlangen Sie ausdrücklich die Installation der gesetzlich vorgeschriebenen Rauchmelder.
  3. Setzen Sie dem Vermieter eine Frist von z. B. 14 Tagen.
  4. Sie können das Schreiben z. B. per Post als Einwurf-Einschreiben versenden ODER persönlich mit einem Boten als Zeugen beim Vermieter in dessen Briefkasten werfen.

Wenn Sie einen persönlichen Boten beauftragen,  müssen Sie unbedingt folgendes beachten:

  • Zeigen Sie dem Boten zunächst das Original sowie eine Kopie Ihres Schreibens. Der Bote muss den Inhalt lesen und die Übereinstimmung der Kopie mit dem Original prüfen.
  • Anschließend legt der Bote als Zeuge das Original selbst in einen Umschlag.
  • Nachdem der Bote das Original beim Empfänger abgegeben oder in den dortigen Briefkasten geworfen hat, notiert er auf seiner Kopie sofort die Umstände der Übergabe bzw. des Einwurfs. Neben Zeit und Datum gehört auch dazu, ob er den Brief in den Briefkasten eingeworfen oder persönlich abgegeben hat – und an wen.
  • Anschließend unterschreibt der Bote diese Notizen auf der Kopie Ihres Schreibens und übergibt sie Ihnen zur Aufbewahrung.
  • Bewahren Sie dieses Schreiben mit der Zustellnotiz und dem Hinweis auf den Boten und seine Anschrift gut auf, falls der Bote später als Zeuge vor Gericht geladen werden soll.
  • Wichtig zu wissen: Der Zeuge sollte möglichst kein naher Verwandter sein.


Schritt 3: Der Vermieter reagiert nicht auf Ihr Einschreiben – was tun?

1. Wahl: Bauaufsichtsbehörde einschalten

Wenn Ihr Vermieter oder sein Hausverwalter auch auf Ihre schriftliche Aufforderung keine Reaktion zeigt, sollten Sie sich an die in Ihrem Ort zuständige (untere) Bauaufsichtsbehörde wenden. Diese finden Sie in der Regel online auf der Homepage Ihrer Gemeinde oder Ihres Landkreises.

Hinweis: Die auf kommunaler Ebene zuständigen Bauaufsichtsbehörden sind nach der Gesetzeslage in allen Bundesländern (Ausnahme: Mecklenburg-Vorpommern) zwar nicht verpflichtet, aber berechtigt, sogar ohne besonderen Anlass in den einzelnen Gebäuden zu prüfen, ob die gesetzlich vorgeschriebenen Rauchmelder tatsächlich installiert sind und gewartet werden. Wenn die Behörde sogar einen ausdrücklichen Hinweis auf fehlende Rauchmelder in einem bestimmten Gebäude erhält, muss sie tätig werden und für die Einhaltung des Gesetzes sorgen.

Die Behörde wird Ihrem Vermieter (d.h. dem Gebäude- bzw. Wohnungseigentümer) zunächst per Auflagenbescheid ebenfalls eine Frist zur Nachrüstung setzen. Wenn der Eigentümer/Vermieter seiner Pflicht jedoch nicht nachkommt, kann die Behörde ein Bußgeld bis zu 500.000 € verhängen und sogar mit weiteren Zwangsmaßnahmen reagieren.  Das führt sehr schnell zu Abhilfemaßnahmen des Eigentümers (Vermieters).

2. Wahl: selbst tätig werden durch Mietzinsminderung

Parallel (oder alternativ) können Sie überlegen, die Miete um einen angemessenen Betrag zu mindern. Die Begründung:

  1. Durch das Fehlen gesetzlich vorgeschriebener Rauchmelder hat der Vermieter seine Verpflichtung des Mietvertrages nicht erfüllt, die Wohnung so zu vermieten, dass sie alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften erfüllt.
  2. Es besteht in der Wohnung objektiv ein erhöhtes Gefährdungsrisiko, das Sie (und Ihre Familie) nicht hinnehmen müssen.

 

Allerdings sind die rechtlichen Voraussetzungen für eine sogenannte „berechtigte Mietzinsminderung“ komplex und müssen sorgfältig überprüft werden, um erfolgreich zu sein: In einem Mietvertrag darf das Recht zur Mietzinsminderung weder allgemein noch für diesen Fall ausgeschlossen sein. Ist Ihr Vertrag ein echter Wohnungsmietvertrag, wäre eine solche Klausel unwirksam (§ 536 Abs.4 BGB).

Ausnahmen:

  • Für eine Werkswohnung, die vom Arbeitgeber für seinen Beschäftigten angemietet wurde, gilt das Wohnungsmietrecht nur für das (Unter)Mietverhältnis des Beschäftigten mit seinem Arbeitgeber. Es gilt jedoch nicht für das Mietverhältnis zwischen Arbeitgeber und Vermieter.
  • Wenn das Fehlen der Rauchmelder als Mangel bei Übernahme der Wohnung durch Sie schon bestand, Sie diesen Mangel gegenüber dem Vermieter aber nicht deutlich und nachweislich, z.B. im Übernahmeprotokoll, angemahnt hatten.
  • Wenn Sie bei Übernahme der Wohnung den Mangel nicht bemerkt hatten, diesen aber offensichtlich hätten bemerken können. (§ 536b BGB)

 

Haben Sie die fehlenden Rauchmelder jedoch bei Übernahme der Wohnung im Protokoll gerügt ODER waren Sie bereits Mieter, als die gesetzliche Rauchwarnmelderpflicht in Kraft trat, so steht Ihnen grundsätzlich ein Recht zur Mietminderung zu, wenn damit „die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert oder aufgehoben ist (§ 536 Abs.1 BGB)“.

Leider fehlen bis heute zu wichtigen Details der Voraussetzungen einer Mietzinsminderung wegen fehlender Rauchmelder einschlägige Urteile:

  • So gibt es bislang kein Urteil über die Frage, ob das Fehlen gesetzlich vorgeschriebener Rauchmelder „die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch“ aufhebt (siehe § 536 BGB ) oder – nicht nur unerheblich – mindert.
  • Auch gibt es noch kein Urteil, in welcher (prozentualen) Höhe eine Mietzinsminderung in einem solchen Fall „angemessen“ ist.


Daher ist derzeit ungewiss, wie und zu wessen Gunsten ein Rechtsstreit über eine Mietzinsminderung wegen fehlender Rauchmelder ausgehen würde.

 

3. Wahl: selbst tätig werden – eigene Ersatzvornahme

Als Alternative zur Mietzinsminderung können Sie als Mieter selbst Rauchmelder besorgen und installieren und die dafür aufgewendeten Kosten anschließend dem Vermieter als Schadensersatz in Rechnung stellen und die Kosten mit der nächsten Mietzinszahlung verrechnen – das ist eine sogenannte „Ersatzvornahme“ (§§ 536 und 536a BGB). Jedoch sind  die Voraussetzungen für diese berechtigte Ersatzvornahme des Mieters nicht weniger komplex als bei der Mietzinsminderung.
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