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RAUCHMELDERPFLICHT VERMIETER

Eigentümer und Vermieter sind verantwortlich für die Installation der Rauchmelder

In allen 16 Bundesländern ist der Eigentümer und damit auch der Vermieter für die Rauchmelder Installation verantwortlich. Dies  ist in der Landesbauordnung eines jeden Bundeslandes gesetzlich verankert.

In Sachen Rauchmelder Wartung sieht die Sachlage zumindestems laut Landesbaurordnung anders aus: Jedes Bundesland hat eine eigene Regelung, ob der Mieter oder Vermieter für die Rauchmelder Wartung zuständig ist.

Hier finden Sie Informationen zur Rauchmelderpflicht in Ihrem Bundesland.

ABER: Der Vermieter ist immer in der Pflicht, die von ihm oder über Dritte (externe Dienstleister) installierten Melder betriebsbereit zu halten, d.h. die regelmäßige Wartung zu übernehmen. Diese mietrechtliche Pflicht verdrängt auch anderslautende Regelungen zur Zuständigkeit für die Wartung von Rauchwarnmeldern in einzelnen Landesbauordnungen! Mehr

Häufig gestellte Frage der Vermieter

Wenn ich als Vermieter für die Wartung der Rauchmelder zuständig bin: Darf ich die Rauchmelder Wartung an die Mieter übertragen?

 Sie sind als Vermieter für die Wartung der Rauchmelder zuständig, so können aber Ihre Wartungspflicht vertraglich auf die Mieter übertragen. Aber: Sie bleiben dennoch in der Haftung. Denn Sie müssen sicherstellen, dass die Mieter physisch und psychisch dazu in der Lage sind, die Wartung auch zuverlässig und gemäß den Herstellerangaben auszuführen. Insoweit besteht für Sie eine sogenannte „Sekundärhaftung“ für die sorgfältige Auswahl und laufende Überwachung desjenigen, dem Sie vertraglich die Verpflichtung übertragen möchten bzw. bereits übertragen haben.

Als Vermieter sind Sie zudem verpflichtet, für alle Mieter eine Lösung zu bieten. Sind Mieter beispielsweise aus körperlichen oder gesundheitlichen Gründen nicht in der Lage, der Wartung selbstständig nachzukommen, so können Sie diesen Mietern die Wartung nicht übertragen.

Wichtig: Selbst wenn Ihre Mieter laut Landesbauordnung in der Pflicht sind, Rauchmelder zu warten, dann sind Sie als Vermieter nicht aus der Verantwortung. Denn laut Verkehrssicherungspflicht ist der Eigentümer/Vermieter immer in der Pflicht, die von ihm oder über Dritte installierten Melder betriebsbereit zu halten. Mehr

 

Was passiert, wenn ich als Vermieter meiner Wartungspflicht nicht nachkomme?

Im Schadensfall, vor allem wenn Personen bei einem Brand verletzt oder gar getötet werden, wird sich die Frage nach der Funktionsfähigkeit des Rauchmelders stellen. Wann wurde er installiert und wann das letzte Mal gewartet. Ist der Vermieter seiner gesetzlichen Pflicht nachweislich nicht nachgekommen und kann man ihm „schuldhaftes Unterlassen“ seiner gesetzlichen Verpflichtung zur Wartung nachweisen, kann das straf- und/oder zivilrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.

Was passiert, wenn meine Mieter ihre vertraglich vereinbaren Wartungspflicht nicht nachkommen?

Mieter haben weder Kontrollen noch Bußgelder oder Strafen zu befürchten. Es ist allerdings sehr wahrscheinlich, dass der Mieter bei einem Brand mit Personenschaden in der Haftung ist, sofern man ihm „schuldhaftes Unterlassen“ seiner gesetzlichen Verpflichtung zur Wartung nachweisen kann. Auch werden Sie als Vermieter den Mietern gegenüber Schadensersatzansprüche geltend machen, wenn nachweisbar ist, dass Ihre Mieter die Wartungspflicht verletzt haben.

Müssen auch in gewerblich genutzten Räumen, wie z. B. in Büros und Praxen, Rauchmelder eingebaut werden?

Die Rauchmelderpflicht gilt seit Juli 2016 bundesweit für alle Privathaushalte, also privat genutzten Wohnraum. Für rein gewerblich genutzte Wohnungen, so z. B. in Büros und Praxen, gibt es keine Rauchmelderpflicht. Eine Ausnahme bildet Baden-Württemberg, wenn ein Raum regelmäßig  und damit bestimmungsgemäß zum Schlafen genutzt wird.


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Rauchmelder mieten oder kaufen?

Gute Frage! Die Kosten für den Kauf von Rauchmeldern dürfen Sie auf Ihre Mieter umlegen. Rauchmelder zu mieten bietet Ihnen hingegen zahlreiche Vorteile in Sachen Gewährleistung, Handhabe und Finanzierung. 

 

Rauchmelder mieten – die Vorteile

  • Der Dienstleister übernimmt die Vorfinanzierung der Rauchmelder und bietet Ihnen als Vermieter somit eine höhere Liquidität.
  • Der Dienstleister übernimmt die Gewährleistung für die Rauchmelder während der gesamten Mietzeit.
  • Der Dienstleister trägt die Kosten für den Austausch defekter Geräte, sofern der Defekt auf Material- bzw. Herstellerfehler zurückzuführen ist.
  • Der Dienstleister überwacht den Zeitpunkt, zu dem die Rauchmelder nach Ablauf ihrer Lebensdauer ausgetauscht werden müssen.
  • Der Dienstleister übernimmt bei einer Fortsetzung des Mietvertrags die Lieferung und Montage neuer Rauchmelder, sofern diese ausgetauscht werden müssen.
  • Dank eines beauftragten Dienstleisters ergeben sich für Sie steuerliche Vorteile: Die Rauchmelder gehen nicht in Ihr Anlagevermögen ein.
  • Die Kosten für die gemieteten Rauchmelder können Sie auf Ihre Mieter umlegen – allerdings nur, wenn Sie dies mit Ihren Mietern schriftlich vereinbart haben, denn die Gesetzeslage dazu ist widersprüchlich. Das Landgericht Magdeburg hat im September 2011 zwar entschieden, dass die Miete von Rauchmeldern zu den umlagefähigen Betriebskosten zählt, dennoch gibt es kein höchstrichterliches Urteil, das dies bestätigt. Sie umgehen diese Rechtsunsicherheit, indem Sie mit Ihren Mietern die Kostenumlage schriftlich vereinbaren.

Rauchmelder selbst kaufen  und warten 

Wenn Sie die Rauchmelder selbst kaufen, dürfen Sie die Kosten für die Anschaffung und Installation (Investitionskosten) auf Ihre Mieter umlegen – indem Sie die Kaltmiete anteilig erhöhen. Diese Erhöhung der Kaltmiete darf laut BGB-Mietrecht jährlich maximal 11 % der Investitionskosten umfassen. Bitte beachten Sie: Bei wenigen Rauchmeldern reden wir hier von Bagatellbeträgen, für die sich der Aufwand eventuell nicht lohnt. Rauchmelder zu mieten bietet Ihnen zahlreiche Vorteile in Sachen Gewährleistung, Handhabe und Finanzierung, die Umlagefähigkeit der Kosten einer Anmietung von Rauchwarnmeldern ist jedoch noch nicht endgültig geklärt.

Auch die Kosten für die Wartung dürfen Sie auf Ihre Mieter umlegen – sofern Sie die Wartung selbst übernehmen oder einem Dienstleistungsunternehmen übertragen haben. Sie dürfen diese Wartungskosten allerdings nur auf die Nebenkosten bzw. Betriebskosten umlegen.

Es ist auf keinen Fall zulässig, die Kosten für die Anschaffung und Installation mit den Kosten der Wartung zu vermischen

Eine derartige Vermischung beider Kostenarten, die etwa dazu führt, die einmalig hohen Anschaffungs- bzw. Installationskosten für die Rauchmelder über die jährlichen Betriebskosten immer aufs Neue abzurechnen oder darin zu verstecken, sind unzulässig. Der Grund: Diese Anschaffungs- bzw. Installationskosten widersprechen dem Regelungszweck des Mietnebenkontenrechts bzw. der Betriebskostenverordnung.

Wir empfehlen eine schriftliche Vereinbarung

Schließen Sie mit Ihren Mietern eine Zusatzvereinbarung ab – sowohl für eine anteilige Umlegung der Anschaffungs- und Installationskosten auf die Miete (Mieterhöhung) als auch für die Umlegung der Wartungskosten auf die jährlichen Betriebskosten (Mietnebenkosten).


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Dienstleister für den Kauf, die Installation und Wartung

Sie haben die Möglichkeit, den Kauf, die Installation und Wartung der Rauchmelder an Dienstleister zu übertragen. Das sind Hausmeisterdienste, Dienstleistungsunternehmen der Energiewirtschaft oder der Wohnungswirtschaft sowie Brandschutzfachbetriebe.

Q-Fachkräfte für Rauchwarnmelder

Das Forum Brandrauchprävention hat gemäß der DIN 14676 über eigens ausgebildete Trainer die „Q“ Geprüfte Fachkraft  für Rauchwarnmelder am Markt etabliert.  Sowohl die unten genannten Dienstleister als auch viele Brandschutzfachbetriebe beschäftigen als Mitarbeiter Q-Geprüfte Fachkräfte. Achten Sie bei der Auswahl auf diese Qualifikation.

 

Hausmeisterdienste

Sie können eigene oder externe Hausmeisterdienste mit dem Kauf, dem Einbau und der Wartung der Rauchmelder beauftragen. Diese werden die entsprechenden Rechnungen dann einfach an Sie weiterreichen. Bedenken Sie aber: Die Ressourcen von Hausmeistern sind meist begrenzt. Wie können Sie also sichergehen, dass die Hausmeister z. B. die Wartung und vor allem deren rechtssichere Dokumentation transparent und professionell durchführen? Es ist nicht leicht, das gut zu überblicken. Auf der sicheren Seite sind Sie mit den folgenden Dienstleistern.

Dienstleistungsunternehmen der Energiewirtschaft

Für viele Vermieter und Eigentümer stellen sowohl die Montage als auch die Wartung von Rauchmeldern eine hohe Hürde dar. Namhafte Energiemessdienstleister bieten seit mehr als 50 Jahren Services rund um die verbrauchsgerechte Erfassung und Abrechnung von Energie, Wasser und Hausnebenkosten an. Dementsprechend sind auch für Rauchmelder (laut Norm „Rauchwarnmelder“) spezielle Dienstleistungen entwickelt worden. Der Installations- und Wartungsdienst sorgt dafür, dass die einwandfreie Funktionsbereitschaft der Rauchmelder erhalten bleibt. Folgende Dienstleistungen werden für Rauchmelder angeboten:

  • Verkauf ohne Montage
  • Verkauf / Vermietung mit Montage
  • Rauchmelder-Service inkl. jährlicher Prüfung gemäß DIN 14676

Dienstleistungsunternehmen der Wohnungswirtschaft

Hier geht es um Dienstleister, die ihre Angebote an Wohnungsunternehmen und gewerbliche Vermieter richten. Sie bieten Rauchmelder über verschiedene Finanzierungskonzepte an und verfügen über eine bewährte Service-Infrastruktur. Dies sichert eine professionelle Installation und Inbetriebnahme der Geräte sowie eine regelmäßige jährliche Instandhaltung und Kontrolle nach DIN 14676 zur Erhaltung der einwandfreien Funktionsbereitschaft der Geräte.Dienstleister dieser Art verfügen zudem häufig über einen jederzeit erreichbaren Service, der bei Fragen oder etwaigen Störungen zügige und kompetente Hilfe bietet. Zudem sind diese Dienstleiter in der Regel darauf spezialisiert, rechtssichere Dokumentationen zu erstellen. Namhafte Dienstleister finden Sie hier

Brandschutzfachbetriebe

In Deutschland gibt es sehr viele Brandschutzfachbetriebe. Sie verkaufen Rauchmelder und bieten auch den Einbau und die Wartung an. Lassen Sie sich von einem Brandschutzfachbetrieb in Ihrer Nähe in Sachen Planung und Finanzierung beraten sowie ein Angebot erstellen. Einen Brandschutzfachbetrieb in Ihrem Postleitzahlenbereich finden Sie hier


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Fachberater

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Weiterführende Themen:

Die Rauchmelderpflicht gilt in allen 16 Bundesländern.

Informieren Sie sich, wie und wo Sie Rauchmelder richtig anbringen.

Das „Q“ ist ein unabhängiges Qualitätszeichen für hochwertige Rauchmelder.

Qualitätsrauchmelder erkennt man an bestimmen Gütezeichen. Achten Sie beim Kauf auf das Qualitätszeichen.