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RAUCHMELDERPFLICHT WARTUNG

Wer ist zuständig für die Wartung der Rauchmelder?

Die Landesbauordnungen regeln in den einzelnen Bundesländern, wer für die Rauchmelder Installation zuständig ist. Auch wer für die Wartung zuständig sein soll, steht dort. In zehn von 16 Bundesländern wird dies an den Mieter bzw. Bewohner und an den Eigentümer im selbstgenutzten Wohnraum adressiert, in den übrigen Bundesländern ist generell der Eigentümer in der Pflicht.

Eigentümer sind jedoch verpflichtet, die von ihnen installierten Rauchmelder entsprechend den Herstellerangaben, mindestens jedoch einmal jährlich zu warten und die Betriebsbereitschaft der Melder sicherzustellen. Das gilt wie die Installation ebenfalls nicht nur für selbst genutzten, sondern auch für Rauchmelder im vermieteten Wohnraum. Hintergrund: Als Vermieter sind Sie nach Gesetz und Rechtsprechung verpflichtet, die Mietsache auf eigene Kosten im vereinbarten Zustand zu halten, bei gesetzlich verpflichtender Nachrüstung in diesem vorgeschriebenen Zustand. Als Gegenleistung erhalten Sie den Mietzins.

Die Landesbauordnungen können an dieser durch Bundesrecht (gemeint ist das Mietrecht im BGB – Bürgerliches Gesetzbuch) festgelegten Aufgaben- und Lastenverteilung nichts ändern, vor allem nicht durch Regelungen in der Landesbauordnung, die nur das Rechtsverhältnis zwischen Bauaufsichtsbehörde und Eigentümer (bzw. Baubeteiligten) regeln kann.

Weil es bei der Wartungsverpflichtung vorrangig auf das Mietrecht ankommt, können Vermieter durch Vereinbarung mit dem Mieter sowohl die Installation wie auch die regelmäßige Wartung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft auf den Mieter übertragen. Im Falle der Nachrüstung von Rauchwarnmeldern bei bestehendem Mietverhältnis kann eine entsprechende Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag geschlossen werden.

Das verlangt aber, dass der Vermieter sich vor Vertragsschluss und während der gesamten Vertragsdauer regelmäßig vergewissern muss, dass sein Mieter diese Pflichtenübernahme physisch und psychisch auch tatsächlich bewerkstelligen kann. Und der Vermieter muss ebenso darauf achten, dass sein Mieter diese übernommene Verpflichtung auch erfüllt. Es gibt insoweit keinen strukturellen Unterschied etwa zur sogenannten Kehrpflicht. Vor allem aber erfordert eine solche Pflichtenübertragung auf den Mieter den einvernehmlichen Abschluss eines Vertrages mit dem Mieter, bei Nachrüstung also eines Ergänzungsvertrages zum Mietvertrag.

Ein Vermieter von Mehrfamilienhäusern kann die Wartungsaufgaben also selbst übernehmen, vertraglich an den Mieter übergeben oder an einen Dritten, z.B. den Hausmeister, Dienstleister oder Brandschutzfachbetrieb, usw. delegieren. So kann er sicher sein, dass regelmäßig und richtig gewartet und die ausgeführten Wartungsarbeiten gerichtsfest protokolliert werden.

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