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RAUCHMELDERPFLICHT WARTUNG

Wer ist zuständig für die Wartung der Rauchmelder?

Die Landesbauordnungen (LBO) der einzelnen Bundesländer regeln, dass für die Rauchmelder Installation der Eigentümer zuständig ist. Auch wer für die Wartung zuständig sein soll, steht dort. In zehn von 16 Bundesländern wird dies an den Mieter bzw. Bewohner und an den Eigentümer im selbstgenutzten Wohnraum adressiert. In den übrigen Bundesländern ist generell der Eigentümer in der Wartungspflicht.

Die Landesbauordnungen können jedoch an der im Bundesrecht (gemeint ist das Mietrecht im BGB – Bürgerliches Gesetzbuch) festgelegten Aufgaben- und Lastenverteilung zwischen Vermieter und Mieter nichts ändern. Eine Landesbauordnung regelt nur das Rechtsverhältnis zwischen Bauaufsichtsbehörde und Eigentümer. Daher wird eine LBO Regelung, die den Mieter zur Rauchmelder Wartung verpflichtet, durch das Mietrecht wieder aufgehoben.

Ein Eigentümer und Vermieter ist nach Gesetz und Rechtsprechung verpflichtet, die Mietsache im vorgeschriebenen Zustand zu halten. Im Fall des Rauchmelders hat er also dafür Sorge zu tragen, dass die von ihm installierten Melder entsprechend der Herstellerangaben, mindestens jedoch einmal jährlich, geprüft werden und die Betriebsbereitschaft der Melder sichergestellt wird. Dies gilt nicht nur für den selbst genutzten sondern auch für vermieteten Wohnraum. 

Das Mietrecht lässt jedoch zu, dass der Vermieter eine Vereinbarung mit seinem Mieter abschließt, die Installation, regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft auf den Mieter überträgt. Werden bei einem bestehenden Mietverhältnis Rauchmelder nachgerüstet, kann eine Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag abgeschlossen werden. Eine solche Pflichtenübertragung auf den Mieter erfordert allerdings immer den einvernehmlichen und beiderseitigen Abschluss des Vertrages!

Zur Beachtung: Der Vermieter trägt aber weiterhin die Verkehrssicherungspflicht für die an den Mieter übertragenen Tätigkeiten. Er muss sich vor und während der gesamten Vertragsdauer dazu nicht nur vergewissern, dass sein Mieter die erforderlichen Tätigkeiten körperlich und geistig ausführen kann. Er muss auch prüfen, ob sein Mieter die übernommene Verpflichtung auch tatsächlich erfüllt. Es gibt insoweit keinen Unterschied etwa zur sogenannten Räum- und Kehrpflicht. 

Ein Eigentümer und Vermieter von Mehrfamilienhäusern kann die Prüfungstätigkeiten auch an einen Dritten, z.B. Dienstleister oder Brandschutzfachbetrieb delegieren. Die Vorteile liegen auf der Hand. Bei sorgfältiger Auswahl des Dienstleisters kann er sicher sein, dass richtig installiert und regelmäßig geprüft wird, und dass die ausgeführten Wartungsarbeiten gerichtsfest protokolliert werden. Neben dem geringeren Aufwand kann er somit sein Haftungsrisiko aus der Rauchmelderpflicht nachhaltig minimieren.

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