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Eigentümer

Umnutzung von Räumen: Das müssen Eigentümer und Mieter beachten

Rauchmelder retten Leben / September 15, 2017

Was bedeutet “Teilaustattung” bzw. “Vollaustattung”?

Alle Landesbauordnungen verpflichten Eigentümer einer Wohnung oder eines Wohnhauses, ihre Immobilien mit Rauchmeldern auszustatten. In den meisten Bundesländern müssen lediglich in “Schlafräumen und Kinderzimmern” sowie Fluren, die als Rettungswege dienen, Rauchmelder installiert werden (sog. “Teilausstattung”). Nur in Brandenburg und Berlin ist eine Ausstattung aller Aufenthaltsräume (sog. “Vollausstattung”), unabhängig von deren tatsächlicher Nutzung, gesetzlich vorgeschrieben. Ausgenommen sind nur Küche und Bad. Erfahren Sie mehr zum Umfang der gesetzlichen Ausstattungspflicht in den einzelnen Bundesländern

Was versteht man unter einer Umnutzung? 

Eine Umnutzung (auch Nutzungsänderung genannt) besteht, wenn beispielsweise ein Schlafraum verlegt oder aus einem bisherigen nicht ausstattungspflichtigen Arbeitszimmer ein ausstattungspflichtiges Kinderzimmer wird. Wer sich als Eigentümer einer selbst genutzten Wohnung oder als Vermieter einer vermieteten Wohnung für eine Teilausstattung entschieden hat, der muss, sobald die Wohnräume umgenutzt werden, die Melder umsetzen oder neue ergänzen. Falls Sie den damit verbundenen Aufwand vermeiden möchten, sorgen Sie von Anfang an für eine Vollausstattung aller Aufenthaltsräume.

Wann wird aus einem Wohn- ein Schlafraum?

Wenn häufig oder regelmäßig im Wohnzimmer ein Mittagsschlaf gehalten wird oder Gäste im Arbeitszimmer beherbergt werden, dienen auch diese Räume als Schlafraum. Da der Mensch im Schlaf nicht nur nichts sieht, sondern auch nichts riecht, kann er einen entstehenden Brand nicht rechtzeitig wahrnehmen. Dies soll durch die Rauchmelderpflicht in Schlafräumen ausgeglichen werden. Dieses Wahrnehmungsdefizit besteht aber beim Mittagsschlaf genauso und betrifft Gäste ebenso wie die Bewohner der Wohnung oder des Hauses.

Wie definiert man einen Aufenthaltsraum?

Laut den Landesbauordnungen sind Aufenthaltsräume „Räume, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind.“ Es kommt also nur auf den Aufenthalt in einem Raum an, nicht welche Tätigkeit dort ausgeübt wird. Das bedeutet praktisch in einer Wohnung bzw. einem Einfamilienhaus: Bäder und Toiletten sowie Abstellkammern, reine Lagerräume und Garagen, Treppenräume sowie nicht ausgebaute Keller und Dachböden sind allenfalls „nur vorübergehend“ zum Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet, sind also keine Aufenthaltsräume.

Das ändert sich, wenn Keller oder Dachboden so ausgebaut werden, dass man dort längere Zeit sitzen, arbeiten oder gar schlafen kann. Dann zählen diese Räume wie normale Wohnräume zu den „Aufenthaltsräumen“ und sollten mit Rauchmeldern ausgestattet werden. Auch Arbeitsräume einschl. Hausarbeitsräume, Hobby-, Spiel- und Musikzimmer usw. sind stets Aufenthaltsräume, weil der Aufenthalt darin nicht immer nur kurze Zeit dauert.

Vorteile der Vollausstattung

Die Gesetzgeber in Brandenburg und Berlin haben mit der Ausstatttung aller Aufenthaltsräume den Umstand berücksichtigt, dass in Wohnräumen und Arbeitszimmern eine immer größere Zahl an potenziellen Gefahrenquellen vorhanden ist. Dazu zählen vor allem elektrisch betriebene Geräte und Ladegeräte. Statistische Untersuchungen zeigen sowohl in Deutschland wie auch im Ausland seit langem, dass Elektrogeräte zu den häufigsten Brandursachen gehört. Dies gilt insbesondere dann, wenn solche Geräte nie ausgeschaltet werden und z. B. dauerhaft im „Stand-by-Modus“ betrieben werden. Solche Geräte finden sich häufiger in Wohn- und Arbeitszimmern als in Schlaf- und Kinderzimmern. Mit der Vollausstattung sind die Rauchmelder damit näher an den potentiellen Zündquellen und können auch früher detektieren.

Was muss man als Vermieter beachten? 

Als Vermieter müssen Sie frühzeitig davon in Kenntnis gesetzt werden, wenn ein Mieter seine Mieträume umnutzt. Informieren Sie Ihre Mieter daher, ob eine Vollausstattung aller Aufenthaltsräume oder Teilausstattung bestimmter Räume geplant ist. 

Ist letzteres der Fall, bitten Sie Ihre Mieter darum, sofort in Kenntnis gesetzt zu werden, wenn sich nach Installation der Rauchmelder die Nutzung der Räume ändert (Umnutzung). Grundsätzlich gilt: Klären Sie Ihre Mieter darüber auf, nichts unter der Decke anzubringen, was die ordnungsgemäße Funktion der Melder beeinträchtigen könnte (deckenhohe Raumteiler, Schrankwände, Vorhänge etc.).

Mit einer solchen Information an Ihre Mieter erfüllen Sie als Vermieter Ihre Hinweispflichten, wenn es darum geht die Wirksamkeit der montierten Rauchmelder im Brandfall sicherzustellen. Beachten Sie dabei, dass Sie den Zugang einer solchen Mitteilung dem jeweiligen Mieter gegenüber nachweisen können müssen, wenn ein späterer Haftungsfall auftreten sollte. Am besten erfolgt eine solche Mitteilung erfolgt bereits mit der Terminankündigung über die Installation von Rauchmeldern. Bei einem Mieterwechsel müssen Sie dann diese Hinweise selbstverständlich auch dem neuen Mieter geben.

Was muss man als Mieter beachten? 

Als Mieter sind Sie gut beraten, von sich aus Ihren Vermieter über etwaige deckenhohe Einbauten wie Raumteiler sowie das Umnutzen der Mieträume zu informieren. Denn die in Ihrer Mietwohnung installierten Rauchmelder dienen im Brandfall letztendlich Ihrem eigenen Schutz.

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