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RAUCHMELDERPFLICHT MIETER

Rechte und Pflichten als Mieter aufgrund der Rauchmelderpflicht

Das Beste vorab: Als Mieter sind Sie nicht dafür zuständig, die Rauchmelder nach der Rauchmelder DIN 14676 zu installieren. Gemäß den Bauordnungen der Bundesländer ist der Eigentümer (d.h. Ihr Vermieter) für den Einbau der Rauchmelder verantwortlich.

Die Rauchmelder Wartung ist in den Landesbauordnungen unterschiedlich geregelt.

ABER: Der Vermieter ist dennoch immer in der Pflicht, die von ihm oder über Dritte (externe Dienstleister) installierten Melder betriebsbereit zu halten, d.h. die regelmäßige Wartung zu übernehmen. Diese mietrechtliche Pflicht verdrängt auch anderslautende Regelungen zur Zuständigkeit für die Wartung von Rauchwarnmeldern in einzelnen Landesbauordnungen! Mehr: 

Sollte Ihr Vermieter die Wartung der Rauchmelder auf Sie übertragen wollen, so muss er mit Ihnen dazu einen einvernehmlichen Vertrag schließen. Nur so kann er sich wirksam von seiner Wartungspflicht entbinden.

 

Welche Kosten darf Ihr Vermieter weiterberechnen?

Wer übernimmt die Kosten für die Rauchmelder? Ihr Vermieter darf die Kosten für die Anschaffung und Installation (Investitionskosten) auf Sie als Mieter umlegen – aber nur indem er die Kaltmiete anteilig erhöht. Diese Erhöhung der Kaltmiete darf jedoch laut BGB-Mietrecht jährlich maximal 11 % der Investitionskosten betragen.

Die Kosten für die Wartung der Rauchmelder kann Ihr Vermieter ebenfalls an Sie weiterreichen – sofern er die Wartung selbst übernimmt oder einem Dienstleistungsunternehmen überträgt. Diese Wartungskosten dürfen allerdings nur auf Ihre Nebenkosten bzw. Betriebskosten umgelegt werden, die jährlich abgerechnet werden.

Es ist auf jeden Fall unzulässig, die Kosten für die Anschaffung und Installation mit den Kosten der Rauchmelder Wartung zu vermischen: Eine derartige Vermischung beider Kostenarten, die etwa dazu führt, die einmalig hohen Anschaffungs- bzw. Installationskosten für die Rauchmelder über die jährlichen Betriebskosten abzurechnen oder darin zu verstecken, ist unzulässig. Der Grund: Diese Anschaffungs- bzw. Installationskosten widersprechen dem Regelungszweck des Mietnebenkontenrechts bzw. der Betriebskostenverordnung.


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Häufig gestellte Fragen von Mietern

Was passiert, wenn ich als Mieter meiner Wartungspflicht laut Mietvertrag für die Rauchmelder nicht nachkomme?

Es erwarten Sie keine Kontrollen der Behörden (z .B. Bauaufsicht). Ihr Vermieter sollte sich aber, um seiner Überwachungspflicht im Rahmen des Haftungsrechts nachzukommen, wenigstens durch Befragen ab und an davon überzeugen bzw. Sie daran erinnern, daß Sie die in Ihrer Wohnung installierten Rauchmelder regelmäßig auf ihre Funktionsfähigkeit kontrollieren müssen. Der Vermieter kann allerdings auch verlangen und vereinbaren, die Funktionsfähigkeit der Rauchmelder bei Gelegenheit einmal jährlich – zusätzlich zu Ihrer eigenen Prüfung als Mieter – selbst überprüfen zu dürfen.

Kommt es in Ihrer Mietwohnung zu einem Brand und funktionieren die Rauchmelder dann nicht wie vorgesehen, so dass Sie oder Ihre Angehörigen oder Gäste z. B. durch Einatmen von Rauchgasen verletzt werden, müssten Sie darlegen (können), dass und wann Sie die Funktion der Melder überprüft haben und wann die Melder zuletzt ordnungsgemäß funktioniert haben.

Eine Haftung des Vermieters Ihnen bzw. Ihren durch Rauchgase verletzten Angehörigen und Gästen gegenüber besteht jedenfalls nicht, wenn Sie

  1. bei Abschluss der Vereinbarung, als Mieter die Wartung der Rauchmelder in Ihrer Wohnung zu übernehmen, daran weder durch physische noch psychische gesundheitliche Beeinträchtigungen gehindert waren, und Sie auch
  2. bis zum Zeitpunkt des Brandereignisses diese Verpflichtung tatsächlich erfüllen konnten. 

Eine wirksam übernommene Verpflichtung müssen Sie also selbst erfüllen und dafür gegenüber Dritten auch einstehen. Deshalb ist auch für solche Risiken der Abschluss einer Haftpflichtversicherung über eine ausreichend hohe Risikodeckung dringend zu empfehlen.

Was geschieht, wenn es in meiner Abwesenheit einen Falschalarm gibt und die Feuerwehr gerufen wird?

Kommt es während Ihrer Abwesenheit zu einem Falschalarm oder Ihr Melder erzeugt einen technischen Signalton z. B. bei schwacher Batterieleistung, und Ihr Nachbar benachrichtigt die Feuerwehr, die daraufhin Ihre Wohnungstür aufbricht, so müssen Sie als Mieter für den Schaden an Ihrer Wohnungstür nach bisheriger Rechtsprechung nicht aufkommen. (AG Hannover Urteil vom 20.4.2007 Az. 537 C 17077/05)

Auch Ihr Nachbar, der die Feuerwehr alarmiert hat, muss nicht für den Schaden aufkommen, sondern zunächst der Vermieter, der ggf. dagegen versichert ist. Für die Kosten des Feuerwehreinsatzes selbst müssen in solchen Fällen auch weder Sie als Mieter noch der Nachbar, der die Signale aus Ihrer Wohnung falsch interpretiert und die Feuerwehr alarmiert hat, aufkommen.

Muss ich als Mieter leere Batterien und defekte Rauchmelder ersetzen? Wann müssen Rauchmelder ersetzt werden?

Sollten Sie als Mieter vertraglich festgelegt für die Wartung zuständig sein, dann ist es Ihre Aufgabe, leere Batterien auszutauschen, denn der Batterieaustausch ist Teil der Wartung, wenn Melder mit wechselbaren Batterien installiert sind. Der Vermieter muß Sie in der Vereinbarung, mit der Sie als Mieter die Wartung übernehmen, darauf hinweisen und Ihnen auch die Betriebsanleitung für den bei Ihnen installierten Meldertyp übergeben. Wenn bei Ihnen Rauchmelder mit einer festeingebauten Batterie oder Rauchmelder mit 10-Jahres-Langzeitbatterien installiert sind, dann entspricht die Lebensdauer der Batterien in etwa der 10-jährigen Lebensdauer der Rauchmelder. Sind die Langzeitbatterien also leer, dann müssen solche Rauchmelder komplett ausgetauscht werden. Aber auch dann, wenn bei Ihnen Rauchmelder mit Wechselbatterien installiert sind und Sie diese Batterien in kürzeren Abständen ersetzen, müssen die Rauchmelder nach 10-Jahren Betriebszeit auf jeden Fall ausgetauscht werden – und das ist stets Aufgabe des Vermieters.

Sollte Ihr Vermieter weiterhin in der Wartungspflicht sein, dann ist er für den Austausch leerer Batterien und defekter oder gealterter Rauchmelder zuständig.

Mein Vermieter installiert keine Rauchmelder, was kann ich tun? 

Prüfen Sie zunächst hier noch einmal, ob die Übergangsfrist in Ihrem Bundesland auch bereits abgelaufen ist. Ist das der Fall, sprechen Sie Ihren Vermieter auf sein Versäumnis zunächst persönlich an und bitten ihn, sich umgehend die vorgeschriebenen Rauchmelder zu installieren. Sollte das keine Wirkung zeigen, schreiben Sie ihn offiziell an, am besten per Einwurf-Einschreiben und setzen Sie ihm eine realistische Frist zur Nachrüstung. Sollte Ihr Vermieter daraufhin immer noch nicht reagieren, können Sie sich nur an die örtlich zuständige Bauaufsichtsbehörde wenden. Diese wird in der Regel ihrerseits dem Vermieter eine befristete behördliche Auflage zur Nachrüstung erteilen und im Falle  weiterer Nichtbefolgung ggf. ein Bußgeld verhängen oder andere Maßnahmen ergreifen. Sie sollten Ihren Vermieter nicht selbst auf Nachrüstung der gemieteten Wohnung mit Rauchmeldern verklagen, weil es im Mietrecht nur einen Anspruch des Mieters auf Erhaltung des Mietobjektes in dem Zustand gibt, in welchem es sich bei Abschluss des Mietvertrages bzw. der Übergabe befand.


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