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RAUCHMELDER IN WOHNUNGSEIGENTÜMER-GEMEINSCHAFTEN

Spezialfall WEG’s

Ob eine Wohnungseigentümer-Gemeinschaft die gesetzmäßige Ausstattung und Wartung mit Rauchmeldern den Eigentümern überlassen oder die Wohnungen (= Sondereigentumsflächen) selbst ausstatten muss, hat der BGH bislang nicht entschieden. Er hat auch nicht entschieden, unter welchen Voraussetzungen ein Beschluss zur Ausstattung von Wohnungen im Sondereigentum mit Rauchmeldern einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Details um diese Themen sind derzeit in zahlreichen Gerichtsverfahren umstritten.

In seinem Urteil vom 8.3.2013 Az. V ZR 238/11 hat der BGH jedoch entschieden, dass

  1. eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Ausstattung des Sondereigentums an sich ziehen darf, wenn sie das will und das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht
  2. die Gemeinschaft auch über die Wartung der Rauchmelder entscheiden darf, wenn sie die Ausstattung der Wohnungen mit Rauchmeldern zuvor an sich gezogen hat,
  3. Rauchmelder, die die Gemeinschaft anschafft und im Sondereigentum einbaut bzw. einbauen lässt, nicht Sondereigentum werden, sie also ihr Eigentumsrecht als Gemeinschaft daran behält.

Bei einer Ausstattung der Wohnungen mit Rauchmeldern gemeinschaftlich durch die WEG werden in allen Wohnungen Rauchmelder installiert. Die Gefahr, dass einzelne Eigentümer ihrer gesetzesmäßigen Ausstattungspflicht nicht nachkommen und damit auch Nachbarn gefährden, besteht somit nicht. Die gemeinschaftliche Installation schließt auch aus, dass einzelne Eigentümer noch ältere Melder verwenden, die ggf. nicht dem Stand der Technik entsprechen oder nach 10 Jahren Betriebszeit bereits hätten ausgetauscht werden müssen. Falls die Installation durch eine Fachfirma ausgeführt wird, kann die WEG sicher sein, dass die Rauchmelder korrekt installiert werden.

In Bezug auf Ausstattung und Wartung hat die Eigentümerversammlung Rücksicht auf die wirtschaftlichen Interessen der Sondereigentümer zu nehmen. Sie darf deshalb nur solche Beschlüsse fassen, die es vermietenden Sondereigentümern erlauben, die ihnen durch die Ausstattung des Sondereigentums mit Rauchmeldern seitens der Gemeinschaft entstehenden anteiligen Kosten in vollem Umfang an ihre Mieter im Rahmen einer Kaltmieterhöhung für die Anschaffung und Montage sowie der Betriebskosten für die regelmäßige Wartung weiterzureichen.

Die WEG sollte dafür sorgen, dass alle Rauchmelder regelmäßig gewartet werden, z.B. durch einen Dienstleister vor Ort – oder per Funk durch die sogenannte Ferninspektion, so dass Termine vor Ort entfallen. Das erhöht die Sicherheit, da alle Rauchmelder fachgerecht gewartet werden und damit die Betriebsbereitschaft sichergestellt wird.

Durch die Vergabe an eine Fachfirma wird das Risiko, dass die Rauchmelder nicht korrekt funktionieren, von der WEG an die Fachfirma, also einen Dritten, weitergegeben.

Für die einzelnen Eigentümer bedeutet eine gemeinschaftliche Ausstattung allerdings, dass bestehende eigene Rauchmelder in der Regel entfernt und durch neue Melder ersetzt werden, die dann gemeinschaftlich gewartet werden. Das ist vor allem ärgerlich, wenn der Eigentümer die Rauchmelder gerade erst erstanden und installiert hat. Durch die gemeinschaftliche Wartung entstehen zudem zusätzliche Kosten.  

Unsere Empfehlung: frühestmögliche Diskussion und Beschlussfassung

Besonders in Bundesländern, in denen es noch eine Übergangsfrist zur Ausstattung mit Rauchmeldern gibt, sollte die WEG frühestmöglich einen Beschluss fassen, um Doppelausstattungen bei einzelnen Eigentümern zu vermeiden. Zudem empfiehlt es sich zur Absicherung als WEG-Verwalters, einen Beschluss durch die WEG fassen zu lassen. Die Beschlusskompetenz wurde durch den BGH wie oben beschrieben bestätigt.

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