Für den Einbau der Rauchwarnmelder ist in der Regel der Bauherr bzw. Eigentümer des Hauses/der Wohnung verantwortlich (Ausnahme: Mecklenburg-Vorpommern). Er hat neben der Pflicht zur Installation auch dafür zu sorgen, dass die installierten Rauchmelder betriebsbereit sind (Kontrolle einmal jährlich). Sind die Rauchmelder im Brandfall nicht betriebsbereit, haftet der Vermieter, es sei denn, er kann die jährliche Prüfung nachweisen.
Die Pflicht für Installation und Wartung auf den Mieter zu übertragen, erscheint im Hinblick auf den Schutzgedanken und die Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers zweifelhaft. Selbst wenn – was fraglich ist – eine Delegation auf den Mieter rechtlich zulässig sein sollte, verbliebe in jedem Falle die Verkehrssicherungspflicht beim Grundstückseigentümer, und zwar in Form einer Kontrollpflicht. Diese richtet sich darauf, zu überprüfen, dass der Mieter seinen Verpflichtungen nachkommt.
(Eine Ausnahme bildet hier Schleswig-Holstein: Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der installierten Rauchmelder obliegt hier laut überarbeiteter Landesbauordnung dem unmittelbaren Besitzer, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung.)
Mehr Infos zu Rechten und Pflichten finden Sie hier unter Gesetzgebung.
In Mecklenburg-Vorpommern spricht der Gesetzeswortlaut statt vom Eigentümer vom „Besitzer“ (s. § 48 Abs. 4). Dies verursacht Auslegungsbedarf, der praktisch relevant wird, wenn Eigentum vom Eigentümer nicht selbst genutzt wird. Besitzer und Eigentümer müssen nicht personenidentisch sein. Der selbstnutzende Eigentümer ist gleichzeitig Eigentümer und (unmittelbarer) Besitzer. Der Mieter einer Wohnung ist deren (unmittelbarer) Besitzer, nicht aber Eigentümer. Eigentümer und (mittelbarer) Besitzer ist der Vermieter.
Fraglich ist, ob der Mieter oder sonstige Besitzer einer Wohnung, der sein Besitzrecht vom Eigentümer ableitet, als unmittelbarer Adressat der gesetzlichen Regelung angesehen werden kann. Der Wortlaut ließe das zu. Auch die Interessenlage steht auf den ersten Blick nicht entgegen, wenn man bedenkt, dass Rauchwarnmelder heute auf der Wunschliste der Mieter ganz oben stehen. Dennoch sollte nicht davon ausgegangen werden, dass der Gesetzgeber in Mecklenburg-Vorpommern von der üblichen Verteilung der Rechte und Pflichten zwischen Vermieter und Mieter an dieser Stelle abweichen wollte. Denn der praktische Ertrag einer gesetzlichen Verpflichtung des Besitzers der Wohnung wäre dadurch gering, dass der Eigentümer (Vermieter) seiner Kontrollpflicht dadurch nicht entledigt wäre. Er müsste den Einbau, den fachgerechten Betrieb und die jährliche Funktionsprüfung überwachen.
Das Tatbestandsmerkmal „Besitzer“ in § 48 Abs. 4 der Mecklenburg-Vorpommerschen Landesbauordnung ist daher nach hier vertretener Auffassung untechnisch zu verstehen. Normadressat ist auch hier wie in allen anderen Bundesländern der Eigentümer des Grundstücks. Eine Abwälzung auf den Mieter oder sonstigen Besitzer bedürfte einer vertraglichen Vereinbarung der Vertragsparteien, wobei die Kontrollpflicht als Bestandteil der Verkehrssicherungspflicht unabdingbar beim Eigentümer (Vermieter) verbliebe.
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Die Kosten der Anschaffung und Installation kann der Vermieter nicht über die Betriebskosten auf die Mieter umlegen, sondern nur über eine anteilige Erhöhung der Miete gemäß den allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften. Diese Vorgaben sind zwingend und können auch nicht dadurch umgangen werden, dass der Vermieter einen Dienstleister beauftragt, der die Melder anschafft und im Auftrag des Vermieters in die Wohnungen einbaut sowie für einige Jahre Wartung und Instandhaltung übernimmt, wenn der Dienstleister die Anschaffungskosten der Melder seinem Auftraggeber (= Eigentümer/Vermieter) nicht wirklich gesondert in Rechnung stellt und vom Vermieter bezahlt erhält. In solchen Fällen darf der Vermieter nicht die gesamten Kosten des Dienstleisters als Betriebskosten umlegen. Vielmehr muss der Vermieter aus den Kosten, die ihm der Dienstleister in Rechnung stellt, vor der Umlegung auf die Betriebskosten die zeitanteiligen Anschaffungskosten herausrechnen. Hat der Vermieter die Melder dann bei korrekter rechtlicher Betrachtung der tatsächlichen Vorgänge gar nicht selbst zu Eigentum erworben und insbesondere für diese Anschaffung keine eigenen Mittel aufgewendet, kann er die Anschaffungskosten gar nicht auf den Mieter abwälzen, weder über eine Mieterhöhung noch über die Betriebskosten. Versteckte Kosten für Anschaffungen Dritter sind nicht mietrechtlich abwälzbar.
Mehr zum Thema "zeitgemäße Anschaffungsformen" finden Sie hier.
Die Kosten der Wartung von Rauchwarnmeldern sind grundsätzlich umlagefähige „sonstige Betriebskosten“ nach § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung.
Die Kosten sind bei Neuvermietungen ausdrücklich im Mietvertrag unter „Sonstige Betriebskosten“ festzuhalten. Bei bereits bestehenden Mietverhältnissen ohne vertragliche Regelung stellt sich jedoch das Problem der Umlegbarkeit.
Die vorherrschende Meinung der Rechtsanwälte:
Die Erhöhung der Betriebskosten für die Wartung von Rauchwarnmeldern ist durch die einseitige Erklärung für zukünftige Abrechnungszeiträume in analoger Anwendung des § 560 BGB (Veränderung bestehender Betriebskosten: Erhöhung oder Verminderung bestehender Betriebskosten) einführbar (Urteil des BGH aus 2004 zur Dachrinnenreinigung).
Die Voraussetzung ist aber, dass eine Mehrbelastungsabrede im Vertrag enthalten ist. Vgl. Urteil des BGH vom 27.09.2006 zu Kosten einer neuen Sach- und Haftpflichtversicherung (Az.: VIII ZR 80/06)
Die Mehrbelastungsabrede (§ 3 Abs. 3 Nr. 2 des GdW-Mustermietvertrags über preisfreien Wohnraum bzw. § 3Abs. 4 Nr. 2 des GdW-Mustermietvertrags über preisgebundenen Wohnraum) bedeutet:
Das Wohnungsunternehmen bzw. die Genossenschaft ist berechtigt, unter Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit für zukünftige Abrechnungszeiträume zusätzlich zu den in § … genannten Kosten auch solche Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung nach billigem Ermessen auf den Mieter bzw. das Mitglied umzulegen und mit diesem abzurechnen, die derzeit nicht anfallen, aber später entstehen oder zukünftig vom Gesetzgeber neu eingeführt werden.
Als Empfehlung kann gelten:
Rauchwarnmelderkosten bei allen Vertragsabschlüssen unter „sonstige Betriebskosten“ ausweisen, selbst wenn die Umlegung derzeit nicht geplant ist.
Die Umlegbarkeit gilt nur für die tatsächlichen Wartungskosten, ggf. etwa bei einem Vollversorgungsvertrag. Die operativen und kalkulatorischen Kosten (Finanzierung, versteckter Kaufpreis) sind herauszurechnen.
Weitere Infos zum Thema "Wer übernimmt Einbau und Wartung?" gibt es hier.
1. RA Norbert Küster, Bonn
2. RA Jan-Hendrik Schmidt von Breiholdt Nierhaus Schmidt, Hamburg
3. Vortrag RA Stephan Gerwing (VdW Südwest)
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